La segunda residencia en la costa se vuelve a poner de moda después de la salida de la crisis a mediados del 2014. Los principales datos del sector, junto con los datos macroeconómicos de nuestro país, apuntan a que es el mejor momento para invertir en costa: un año que apunta a batir récord en cifras en lo que a turismo se refiere, precios subiendo en zonas consolidadas y atractivos en zonas con recorrido al alza. El Diario Expansión publicó quince preguntas esenciales para invertir en una vivienda en la costa:

 

¿Por qué se ha retomado la inversión de vivienda en costa?

Los primeros años después de salida de una crisis la inversión en vivienda se concentra principalmente en vivienda de reposición. El propietario vende su vivienda para comprar otra que se ajusta más a sus necesidades actuales, y generalmente la diferencia se paga con ahorros. Esto ha ocurrido hasta mediados del 2016. Después comienzan las compras de obra nueva y segunda mano en las principales capitales. Y es entonces cuando comienza la expansión a zonas de costa más consolidadas y a aquellas de mayor interés por posibilidades de revalorización al comprar con precios bajos. La inversión en costa comienza con los compradores extranjeros y continúa con la inversión nacional. El nivel de endeudamiento de las familias ha bajado considerablemente durante estos años y es ahora cuando la demanda está preparada para invertir en costa. También se ha impulsado por el auge del alquiler vacacional propiciado por la entrada en nuestro país de plataformas especializadas en el alquiler turístico, que han triplicado la oferta en los últimos tres años.

 

¿Cuál es la mejor inversión?

La mejor inversión para hacer en la costa es la que va destinada a uso y disfrute de la vivienda que se adquiere. La revalorización del activo a largo plazo está asegurada. No obstante, no hay que descartar una inversión mixta de uso y disfrute durante parte del año, y alquilar la vivienda durante unos meses. Y por supuesto la destinada exclusivamente al alquiler turístico en zonas donde hay una importante demanda y no existe tanta estacionalidad.

 

¿Qué elementos hay que tener en cuenta a la hora de invertir en costa?

El elemento más importante es la localización. Como dicen los ingleses, “location, location, location”. Hay que conocer la orientación de la vivienda. Las vistas y el entorno también son importantes. Las infraestructuras de zona. Hacer un análisis de mercado y ver cómo están los precios es imprescindible. Un primer análisis se puede hacer con los portales inmobiliarios analizando viviendas que tengan características similares. Existen también herramientas de valoración de viviendas en Internet que nos pueden ayudar. Las tasaciones también son muy recomendables cuando estemos a punto de dar el paso final. Es muy importante conocer la situación del edificio y las condiciones de habitabilidad de la vivienda, y también los costes de mantenimiento, principalmente gastos de comunidad de propietarios y de suministros.

 

¿Cuáles son las tipologías más adecuadas para invertir?

La tipología más adecuada es un apartamento con dos o tres dormitorios, dos cuartos de baño, terraza y buenas vistas. Dependerá de la zona y el uso. También puede ser de un dormitorio y un baño.

 

¿Y el tamaño?

Entre 70 y 120 metros cuadrados.

 

¿Es mejor una vivienda para entrar a vivir o una para reformar?

Si se adquiere un inmueble que necesite una reforma, se puede conseguir lo mismo invirtiendo menos. Lo cierto es que es una idea ampliamente debatida: también puede llevar a muchos dolores de cabeza, y mucho tiempo que ha de invertirse para conseguir el objetivo deseado. Es una decisión muy personal, la respuesta dependerá del tiempo que se tenga disponible para dedicarle a una obra. El comprador tiene que ser capaz de ver las posibilidades que tiene el inmueble, tener cierta visión espacial, y tener tiempo disponible para supervisar la obra y/o saber delegarlo -lo que conllevará un coste adicional-. El ahorro en la inversión puede estar entre el 10% y el 20%.

 

¿Tiene sentido invertir más dinero en una segunda vivienda que en la vivienda principal?

En los últimos años hemos visto un número creciente de personas que han decidido invertir con más fuerza en su segunda vivienda o vivienda vacacional que en su primera vivienda. Aunque a priori esta decisión podría parecer no tener sentido alguno, podría llegar a tenerlo en casos concretos. Por ejemplo, en el caso de aquellas personas o familias que en un futuro cercano podrían empezar a pasar más tiempo en esta segunda vivienda. El caso de personas cercanas a la jubilación y/o profesionales liberales que -con hijos ya emancipados- pudiesen estar más y más tiempo en la costa, debido a que su modo de vida les permita trabajar a distancia desde cualquier punto de la península o islas, gracias a las nuevas tecnologías.

 

¿Qué zonas tienen más futuro y pueden revalorizarse más?

Las zonas de costa más tradicionales como la Costa del Sol, Baleares y Canarias han sido las primeras en reaccionar, atrayendo mayor inversión. Las zonas que tienen más recorrido y por lo tanto más posibilidad de revalorización son Málaga, Cádiz, Alicante, Murcia y Valencia.

 

¿Es mejor alquilar todo el año o sólo en verano?

La rentabilidad es menor si se alquila todo el año, pero los ingresos son más estables y seguros. La rentabilidad puede subir si se alquila en determinadas temporadas del año, aunque también se está más expuesto a obtener menos ingresos en función del nivel de ocupación. Las plataformas especializadas en alquileres temporales han facilitado mucho alquilar por periodos cortos, aunque habrá que considerar los gastos de gestión para tener la vivienda preparada en cada entrada de nuevos inquilinos.

 

¿De qué depende?

Va a depender mucho de la legislación de cada comunidad al respecto de los alquileres turísticos y de si es una zona muy demandada sólo en periodos vacacionales o si la estacionalidad es menor y por lo tanto se puede alquilar durante más meses del año.

 

¿Qué rentabilidad se puede obtener con este tipo de inversión?

La rentabilidad del alquiler puede ir a partir del 3% y llegar al 8% al año. A esto habría que añadirle la rentabilidad por la revalorización de la vivienda que podría duplicar la rentabilidad en función del plazo, y por supuesto del momento del ciclo en el que nos encontremos.

 

¿Cuál es el perfil del comprador que invierte en costa?

El principal comprador es el nacional. Le sigue el extranjero que ha ido creciendo en los últimos años. Según la estadística registral inmobiliaria del anuario 2016, los extranjeros realizan el 13,25% de las compraventas en España. El perfil de la demanda nacional son personas entre los 35 y los 55 años, que tienen su vivienda habitual en propiedad.

 

¿Cuál es la mejor manera de invertir en costa?

La situación actual de tipos de interés en mínimos históricos invita a endeudarse para comprar. Si es una inversión a largo plazo, mejor hacerla con una hipoteca a tipo fijo y tener claro los costes fijos. Los bancos son más estrictos en las concesiones, pero si se cumplen los requisitos de solvencia algunas entidades están ofreciendo hasta el 75% del valor de compra o de tasación.

 

¿Cuál es el mejor termómetro para seguir invirtiendo en costa?

El mejor termómetro es seguir el volumen de compraventas de los extranjeros. Son los que antes dejan de comprar cuando empiezan a ver que los precios han subido mucho y los que empiezan a comprar cuando ven que los precios son razonables. En las estadísticas de compraventas por parte de extranjeros vemos cómo en el año 2006 ya empieza a descender, y en el 2009 y 2010 se estabiliza, y comienza a subir en el 2011.

 

¿Qué ofrecen las nuevas tecnologías para aquellos compradores que querrían invertir de una manera más diversificada que comprando un piso concreto?

Las plataformas de financiación participativa permiten a posibles inversores analizar distintas opciones e invertir desde cantidades relativamente pequeñas por proyecto. La principal ventaja es que se puede obtener una rentabilidad mayor, entre un 6% y un 12% anual en función del riesgo analizado del proyecto. Puede ser una alternativa interesante para quien busca mejorar y diversificar su estrategia de inversión.

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